Immobilien-TIPPS

Unabhängige Käufer-Beratung

Nachricht: Sehr geehrter Herr Mock.
Wir möchten uns ausdrücklich nochmals für Ihre schnelle und überaus
wertvolle Hilfe bei der Begutachtung und Bewertung des Objektes bedanken.
Als "Immobilien-Laie" und vielleicht auch aus einer gewissen Euphorie
heraus, überblickt man doch nicht immer ganz die tatsächlichen Verhältnisse
und den Zustand einer ältern Immobilie, sowie die dann noch folgenden
Investionen.
Eine dritte,unabhängige und neutrale Meinung war deshalb für uns enorm
hilfreich.
Mit freundlichen Grüßen
B+R.T aus Brückmühl



Energetische Reinigung bei Mieterwechsel sinnvoll

Oft geht man in Wohnungen rein und hat ein komisches Gefühl. Man weiß nicht genau warum und was es wirklich ist, aber es kommt einem einfach in den Sinn. Ist es Ihnen auch schon mal so ergangen?

Sie täuschen sich nicht. Es ist wirklich eine besondere Stimmung (Energie) in jeder Wohnung, weil jeder Mensch SEINE Ausstrahlung in die Räume trägt. Dort wird alles gespeichert. Und ich meine wirklich ALLES!

Es können liebevolle und lustige Stimmungen sein, aber es kann auch Streit, Stress und Angst sein, das dort anhaftet.

Der neue Mieter merkt das -vor allem, wenn es dunkle Stimmungen sind- natürlich auch und fühlt sich nicht sonderlich wohl dort. Im schlimmsten Fall kündigt er schnell wieder.

Das ist auch der Grund, warum es aus meiner Sicht Sinn macht, die Energien in der Wohnung oder in dem Haus vor dem Neubezug zu neutralisieren. Alles Alte soll raus, damit das Neue sich wohlfühlen kann. Der neue Mieter wird es Ihnen danken.

Gerne stehe ich für Fragen zur Verfügung. Kontakt

Ich hole mir zuhause Kraft

Am Morgen gehen die meisten Menschen aus dem Haus zur Arbeit. Hoffentlich gut gelaunt und voller Zuversicht. Trotzdem kann es sein, dass schon auf dem Arbeitsweg etwas Außergewöhnliches dazwischen kommt. Und wenn das nur ein „blöder“ Autofahrer ist, der riskant überholt und gerade noch nach starkem Bremsen der anderen die rettende Spur erreicht. Solche oder ähnliche Umstände ziehen unter Umständen schon die Laune ein ganzes Stück in die Knie. In der Arbeit haben sie dann mit schwierigen Menschen zu tun und die Kollegen sind auch nicht gerade gut drauf. Viel Arbeit und Streß sind an der Tagesordnung. Die Arbeit an sich macht schon Spaß, aber bis zum Abend hat sich dann Müdigkeit und Abgeschlagenheit breit gemacht.

Kennen Sie solche Tagesabläufe? Ist Ihnen das auch schon mal passiert?

Wie wichtig ist in solchen Fällen ein rettender, wieder aufladender Ort? In vielen Fällen ist es die eigene Wohnung, die jetzt diese Aufgabe übernehmen soll, nachdem mir in der „Fremde“ viel Energie abhanden gekommen, um nicht zu sagen „geklaut“ worden ist. Aber erfüllt die eigene Wohnung diese Anforderung? Gibt mir die Wohnung und deren Umfeld die Möglichkeit, den Energiehaushalt wieder in Ordnung zu bringen?

Hinter folgenden Punkten sollten Sie einen Haken machen können:
-  Ich habe ein gutes Gefühl, wenn ich die Haustüre zu Ihrer Wohnung öffnen.
-  Alle Gedanken der Angst und Sorge habe ich außen abgestreift.
-  Die Einrichtung und Ausstattung gibt mir ein positives Gefühl.
-  In der Wohnung lacht mich jemand freundlich an, es könnte auch ein schönes Bild sein.
-  Die Nachbarn sind freundliche Menschen und auch ich freue mich sie zu sehen.
-  Wenn ich schlafen möchte, dann schlafe ich gut und erholsam.
-  Niemand und nichts stört mich, wenn ich Ruhe haben möchte.
-  Nachher und vor allem in der Früh bin ich fit und voller Tatendrang.

Wenn Sie oben 8 Häkchen machen konnten, dann möchte ich Ihnen herzlich gratulieren. Ich bin sicher, Sie haben Freude und Frieden im Leben und Ihnen geht es auch gesundheitlich sehr gut. Ihre  Wohnung ist genau das, was sie sein soll, nämlich Ruhepol und Kraft- und Energiespender.
Viele Menschen müssen aber bei dem einen oder anderen Punkt Abstriche machen. Hierüber rentiert es sich, nachzudenken und es zu verbessern.

Innerer Frieden, Liebe, Freude, Dankbarkeit und Geborgenheit sind die wichtigsten Faktoren für Ihre Gesundheit und Lebensfreude. Die eigene Wohnung und Ihr direktes Umfeld spielen dabei eine führende Rolle.

Jede Immobilien-Vermittlung, bei der ich mitwirken konnte, möglichst viele Häkchen zusätzlich zu setzen, erfreut mich. Natürlich stehen einige Punkte der Liste nicht in meiner Macht, sie zu verbessern.
Ich wünsche Ihnen viele Häkchen.

Erfolgreiche Besichtigungen

für Verkäufer und Vermieter

Die Verkäufer oder Vermieter müssen den Interessenten natürlich die Immobilie zeigen, damit dieser sich ein Bild davon machen kann. Er möchte herauszufinden, ob sie die „Richtige“ ist. Hier habe ich ein paar Regeln zusammengestellt, die sich aus meiner Praxis ergeben haben.

     1.       Unbekannte haben keinen Zutritt
Überlassen Sie nichts dem Zufall. Fragen Sie den Interessierten schon vor der Terminvereinbarung nach Namen, derzeitige Adresse, Telefon-Nummer und seine Motivation für diesen Besichtigungswunsch. Wenn dann noch andere Personen mitkommen, dann sollten Sie erfahren, wer das ist. Sie lassen doch sonst auch nicht jeden rein.

    2.       Herzlich Willkommen

Wenn im Eingangsbereich Blumen grüßen und den Interessenten ein angenehmer Duft entgegen kommt, dann ist die erste Hürde schon genommen. Wenn dann noch eine freundliche Person an der Türe steht und hereinbittet, dann fühlen sich die Interessenten willkommen.

   3.       Sauber und aufgeräumt zeigen

Man darf schon sehen, wenn die Wohnung noch bewohnt ist, aber es darf kein Aufräum-Defizit sichtbar sein. Schmutziges Geschirr in der Küche oder ein unsauberes Bad hinterlassen einen Negativ-Eindruck, auch wenn es mit der Immobilie letztlich nichts zu tun hat. Zeigen Sie, dass Sie Ihre Immobilie schätzen, dass Sie ein liebenswertes Heim verkaufen möchten.

   4.       Sind Sie offen für Fragen

Der Interessent soll alles sehen können was er wünscht. Verbergen Sie nichts. Aber Sie brauchen bei der Erst-Besichtigung noch keine Schränke verrücken, damit er dahinter sieht. Sind Sie vorbereitet auf kritische Fragen, aber weisen Sie bei persönlichen oder abwertenden Fragen freundlich darauf hin.  Die erste Besichtigung sollte ein Überblick sein. Auch die Kaufpreisverhandlung folgt erst bei ernsthaftem Interesse zu einem späteren Zeitpunkt.

    5.       Klare Abmachungen

Bevor die Interessenten die Immobilie verlassen, ist klar zu definieren, wie es weiter geht. In der Regel werden die Interessenten um ein paar Tage Zeit bitten für interne Gespräche. Wenn für die Grob-Entscheidung noch Unterlagen oder Informationen gewünscht werden,  dann sorgen Sie schnellstmöglich dafür. Einen Reservierungswunsch brauchen Sie normalerweise in diesem Stadium nicht entsprechen, da auch Sie offen bleiben müssen für andere Interessenten.

Wenn Sie einen Allein-Auftrag an einen Makler vergeben haben, dann brauchen Sie sich natürlich nur darum kümmern, dass die Immobilie vorzeigefähig ist. Die Besichtigung selbst übernimmt der Makler für Sie. Am besten ist es, wenn Sie als Eigentümer in dieser Zeit „nicht anwesend“ sind.

Fühlen Sie sich in Ihrer Wohnung wohl?

Vor einiger Zeit kam ich zusammen mit dem Vermieter in eine Wohnung, für die ich einen neuen Mieter suchen sollte. Die Wohnung war leer  bzw. Baustelle, weil ein neues Bad eingebaut werden soll. Der Vormieter  muss wohl geraucht haben. Der Geruch hing sehr fest in den Räumen. Wir gingen auch wieder sehr schnell raus.
Im Hof des Hauses unterhielten wir uns dann ausführlich. Er hatte mir erzählt, dass der letzte Mieter mit guten Vorsätzen eingezogen ist, dann aber nach kurzer Zeit arbeitslos wurde. Er konnte seine Miete nicht mehr bezahlen und war bald darauf auch im Krankenstand. Das Ganze dauerte etwas mehr als 2 Jahre.  Der Mieter davor war gut 3 Jahre in der Wohnung, bevor er wegen Krankheit ausgezogen ist. Wieder davor war die Wohnung fast 20 Jahre an die gleiche Person vermietet.

Wie kam es zu dieser Entwicklung? Ist es Zufall? Pech gehabt? Oder ist es irgendwie erklärbar?
Technisch ist die Wohnung absolut in Ordnung. Helle Räume, neue Fenster, ein neu eingebautes Bad und eine intakte Küche zeichnen die Wohnung aus. Unsere 5 Sinne sagen, dass es eine ganz normale Wohnung ist.
Trotzdem war wenig Resonanz und die wenigen Mietinteressenten fühlten sich scheinbar nicht wohl und sagten ab.

Ich machte mich auf die Suche. Zuerst mit der Wünschelrute und Pendel. Hierbei zeigte sich schon, was wir beide gefühlt haben. Negative Energien in verschiedenen Bereichen der Wohnung, vor allem im Eingangsbereich und im Wohnzimmer. Aber woher diese kommen, war nicht klar. Es war keine Wasserader und auch kein Elektrosmog.

Jetzt wird es für alle Menschen schwierig, die sich nur auf sichtbare und nachweisbare Gegebenheiten verlassen und glauben.  Hier ist das Gefühl gefragt.
Jeder Mensch, jedes Tier und auch alle Pflanzen strahlen Energie aus und fühlen Energien. Ein Mensch, der sich ärgert oder unzufrieden ist, strahlt eine andere Energie aus, als jemand, der glücklich und zufrieden ist.  Ein Haus bzw eine Wohnung wird energetisch durch vieles geprägt. Da spielt die Umgebung mit ihren landschaftlichen, geologischen und magnetischen Gegebenheiten sicher eine wichtige Rolle. Aber auch die Menschen, die hier verkehrten, hinterlassen Ihre Energien und alles wird scheinbar gespeichert und summiert.

Was kann man aber jetzt tun?

In alten Zeiten veranstalteten die Menschen in diesen Fällen Räucher-und Reinigungs-Rituale. Aber das ist ja heute nicht mehr zeitgemäß!? Aber die moderne Wissenschaft weiß hierzu nichts zu sagen und tut es als Spinnerei ab und trotzdem fühlt der Mensch was. Interessanterweise fühlen es die Tiere und Pflanzen auch, wenn man genau beobachtet.

In dem vorgenannten Fall konnten wir durch diverse Aktivitäten die energetischen Bedingungen in der Wohnung erheblich verbessern, so dass sich die neuen Mieter jetzt sehr wohlfühlen und mit Freude in dieser Wohnung leben.

Erfolgreiche Besichtigungen

01.06.2010 Wer hilft beim Immobilien-Kauf?

Der Kauf einer Immobilie ist eine der  vielfältigsten und eine langfristig bindende Investition.  Hierbei sind juristische, bautechnische, finanzielle und markttechnische Fragen zu bearbeiten. Die Immobilienbewertung  (Werthaltigkeit) ist für den relevanten Kaufpreis wichtig,  aber auch für die Beleihung  (Sicherung für die Finanzierung) von entscheidender Bedeutung. Durch gute Argumentation bei der Kaufpreisverhandlung kann viel Geld eingespart werden.

Andererseits kauft z.B. ein Familienvater i.d.R. in seinem Leben  1-mal eine Immobilie. Meist haben die Käufer in solchen Dingen wenig oder keine Erfahrungswerte.
Aber wer sollte denn helfen? Kaum jemand kann von sich behaupten, dass er sich in allen notwendigen Bereichen  gut auskennt. Dann die Kosten für  die verschiedenen Berater und die zeitliche Organisation?

Unser Konzept ist die von mir als Allrounder geführte und organisierte Kaufberatung:

            -     Markt- und Kaufpreisfragen => örtlich agierende Makler, Gutachterausschuss,

            Immobilienbewerter, Gutachter

        -  Baurechtsfragen => Architekten und/oder örtliches Bauamt

        -  Bautechnische Frage => Architekten und Bauingenieure

        -  Finanzierungsfragen => banken-unabhängige Finanzierungsfachleute

            -    Juristische Frage => Rechtsberater und Notare

Gerne stehe ich für Sie zur Verfügung, auch oder vor allem, wenn Sie eine Immobilie von Privat kaufen möchten. Auch wenn Sie eine 2. Meinung hören möchten, stehe ich gerne zur Verfügung. Ihre Investition in eine gute Beratung kann Ihnen unter Umständen viele 1000 Euro einsparen und Sie vor kostspieligen Überraschungen schützen.

Wir verfügen über langjährige Erfahrungen und über kompetente Partner aus allen Bereichen.
Dabei ist eine komplette Organisation des Kaufes oder auch in Teilbereichen möglich.
Gerne erstelle ich für Sie ein Angebot.

25.05.2010 Die Falle Angebotspreis

Zu Beginn eines Verkaufswunsches steht immer die Frage, welchen Makler soll man beauftragen. Wovon soll man es abhängig machen? Oftmals ist die wichtigste Frage: Für welchen Verkaufpreis bietet mir der Makler das Objekt an? Denn er soll ja Maximalpreis erzielen. Selbst hat man sich schon einen phantastischen Erlös überlegt, ‚weil ja der Bekannte auch zu dem Preis verkauft hat’.

Viele Eigentümer und Verkaufswillige sind hoch erfreut, wenn sie endlich einen Makler finden, der voller Enthusiasmus den Maklerauftrag zu dem gewünschten Preis annehmen würde. Er verlangt vom Verkäufer natürlich keine Provision. Der Makler lobt die Immobilie in den Himmel hinauf und ‚hat schon massenhaft Interessenten in seiner Datei, die kaufen wollen’. Eigentlich ist sie ja schon fast verkauft.

Gier frisst Hirn!

Jetzt ist Vorsicht geboten. Seriöse Kaufinteressenten kennen den Markt i.d.R. besser als mancher Makler und kaufen keine überteuerten Objekte. Überhöhte Preisforderung verhindert den Notartermin!

Daraus resultieren dann reihenweise Ladenhüter-Angebote in den Dauerinseraten, den teilweise schon vergilbten Ladenaushängen und in Internet-Angeboten, die im Herbst noch Winterbilder darstellen. Oft werden dann stückweise die Preise reduziert und werbetechnisch als Schnäppchen dargestellt. Sehr langwierig geht der Prozess weiter und irgendwann erreicht der Preis das Marktniveau. Nur jetzt kennt jeder schon das Objekt und ist vorsichtig und sucht den Haken. Folge ist, dass der Preis noch weiter sinken muss, um letztendlich dann – vielleicht nach 12 oder mehr Monaten – seinen Käufer zu finden. Oft wird die Zeit knapp (Finanzierungsdruck). Jeder Käufer hat jetzt leichtes Spiel, den Preis noch weiter zu drücken.

Was wäre, wenn die Immobilie gleich seriös bewertet und von einem erfolgreichen Makler zu einem vernünftigen Marktpreis angeboten worden wäre?

Der Zeitvorteil läge sicher bei mehreren Monaten. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € kostet dem Verkäufer jeder Monat Verzögerung ca. 2.000 € Zins (-zahlung oder –verlust).  Der Zeitaufwand, Kosten und Nerven für Makler und Verkäufer wäre ein Bruchteil. Oft haben diese Phantasie-Makler auch noch eine geringe Qualifikation. Ärger und Folgekosten sind vorprogrammiert.

Allein der Markt macht den Preis!

Achten Sie darauf, dass ein bestens qualifizierter Immobilienmakler die Immobilie nach anerkannten Bewertungs-Kriterien bewertet. Dazu gehören Vergleichsobjekte, amtliche Bodenrichtwerte, NHK-Werte, Grundbucheintragungen und vieles weitere. Entscheidend ist die detaillierte Objektbesichtigung und Kenntnis der Immobilien-Kennwerte. Natürlich ist auch die Umgebung, die Infrastruktur und eventuelle Positiv- bzw. Negativ-Merkmale des Grundstückes von Bedeutung. Erst dann ist es möglich, einen fundierten Angebotswert zu ermitteln. Wählen Sie am besten einen Makler, der die Umgebung und den Markt gut kennt und schwerpunktmäßig in Ihrer Gegend aktiv ist.

Das ist alles sehr aufwendig, aber dringend anzuraten. Nur so sind die Weichen für einen zügigen und qualifizierten Verkauf gestellt. In der Regel erarbeiten Makler im Auftragsfall diese Bewertung kostenlos. Wenn Sie unabhängig bleiben wollen, dann beauftragen Sie einen kompetenten Sachverständigen für diese Bewertung.

So spart sich der Verkäufer viel Zeit, viel Geld und viel Ärger.

07.05.2010: Marktwert einer Immobilie

Welchen Wert hat meine Immobilie? Das ist immer wieder die Frage von Immobilien-Eigentümern. Die einfache Antwort: Das was der gewöhnliche Immobilien-Käufer bereit ist, dafür zu zahlen. Jetzt wird es schon interessant, denn wer ist denn ein gewöhnlicher Käufer? Die Antwort: Genau der, der ohne Sonderinteressen an der Immobilie interessiert ist. Und was sind Sonder-Interessen? Hier sind vor allem Verwandtschaft, Liebhaber, Nachbarschaftsinteresse  und Ähnliches zu nennen.

Wenn aber jetzt im Vorfeld z.B. vor einem Verkauf ein Angebotspreis genannt werden soll, dann wissen wir ja noch nicht, was der gewöhnliche Käufer dafür zahlen möchte. Wir haben ihn ja noch nicht. Dafür muss in Vergleichs- und Rechenmethoden eben dieser Wert simuliert werden. Wir und alle Wertermittler müssen die 3 Verfahren beherrschen und gezielt anwenden:

          1.       Das Vergleichswert-Verfahren

Man zieht Vergleichswerte von verkauften Immobilien heran.  Hier gibt es z.B. öffentlich die Bodenrichtwerte in den Gemeinden. Immobilien-Verkäufe sind im Gutachterausschuss gesammelt und werden den Gutachtern auf Anfrage entgeltlich übermittelt. Oder man hat als Wertermittler selbst Werte, die hier einzusetzen sind. Dieses Verfahren lebt dann letztendlich von  der Anpassung der Vergleichswerte an die wirklichen Verhältnisse des Bewertungsobjektes.

         2.       Das Sachwert-Verfahren

Dieses Verfahren ist für eigengenutzte Immobilien besonders geeignet und geht von den Baukosten aus, die auf die heutige Situation mit einem Wertabschlag für das Alter angepaßt und berechnet werden. Natürlich ist die Ausstattung, die Größe, eine zwischenzeitliche Renovierung und vieles andere zu berücksichtigen. Das Grundstück wird  in der Regel über den Bodenrichtwert ergänzt. Hier gilt es natürlich, auch die baurechtliche Ausnutzung des Grundstückes zu beachten.

         3.       Das Ertragswert-Verfahren

Besonders geeignet ist es für Mehrfamilienhäuser und gewerblich genutzte Immobilien.  Hier steht der wirtschaftliche Nutzen im Vordergrund. Rendite ist das Schlagwort.  Es wird oft auch als Kontrollverfahren benutzt für eigengenutzte Immobilien eingesetzt.

Wichtig ist aus meiner Sicht, dass der Wertermittler vollkommen neutral an die Bewertung geht. Der Eigentümer bewertet in der Regel seine Immobilie höher, weil er sie meist nach seinen Vorstellungen, vielleicht noch mit den eigenen Händen gebaut oder hergerichtet wurde. Der Kaufinteressent aber will vielleicht ein paar Details anders und will es seinen Wünschen anpassen. Renovierungen und Anpassungen kosten viel Geld und kostet Zeit.

Deshalb bewerten wir jedes Objekt vor der Bewerbung aus Sicht eines neutralen Betrachters. Wir kennen auch viele Wünsche von Interessenten. Wir kennen viele Vergleichsfälle und können uns Werte besorgen. Zuverlässige Bewertungsmethoden und viel Erfahrung über bereits getätigte Bewertungen und Verkäufe machen den ermittelten Markt-Wert zuverlässig.

30.04.2010: Mietnomaden vermeiden

Jeder Vermieter möchte einen Mieter in seine Wohnung einziehen lassen, der regelmäßig seine Miete bezahlt, die Wohnung pfleglich behandelt und dass letztlich beim Auszug lückenlos ein Nachmieter einziehen kann.

Wie kann jetzt ein Vermieter erkennen, ob dieser Interessent auch der Richtige ist?

Wir machen es so:

1. Eine Selbstauskunft, komplett ausgefüllt, mit den Einkommensnachweisen in Kopie sind obligatorisch.

2. Ein kurzer Fragebogen ergänzt die allgemeinen Informationen für den Vermieter.

3. Auf Wunsch kann eine kurze Auskunft eingeholt werden (kostenpflichtig!)

4. Ein Kennlerngespräch sollte der Vermieter ebenfalls absolvieren.

Wenn das alles paßt und vom Vermieter akzeptiert ist, dann kann der Mietvertrag erstellt werden.

Um die Zahlungsbereitschaft des neuen Mieters zu testen, sollte immer vor der Schlüsselübergabe folgendes erfolgen:

Eine detaillierte Übergabe, die schriftlich im Detail festgehalten wird und von beiden Seiten unterschrieben wird. Hierin ist alles festzuhalten, was entweder als Vorschäden oder Mängel festgestellt wird und wie die weitere Vorgehensweise ist.

Die Kaution wird übergeben in voller Höhe in einer dafür zulässigen Form.

Die 1.Monatsmiete einschl. Nebenkosten wird in bar bezahlt oder ist bereits auf dem Konto des Vermieters.

Die Maklercourtage ist bereits auf dem Konto des Maklers oder wird in bar übergeben (ist i.d.R. bei Vertragsabschluss fällig)

Erst wenn alle diese Punkte erledigt sind, dann werden die Schlüssel übergeben.

Vermieter wissen meist, wie problematisch und teuer es wird, wenn man einem Mieter wegen Zahlungsverzug oder sonstigen wesentlichen Vorkommnissen die Wohnung kündigen muss und im schlimmsten Fall Räumung bewirken muss.

In den meisten Fällen kann man mit dieser Vorgehensweise einem eventuellen potentiellen Mietnomaden auf die Schliche kommen.

22.04.2010: Offenes Bieterverfahren